Jak wioska nauczycielska w Newark w stanie New Jersey buduje społeczność wokół edukacji, przystępności cenowej i rozwoju małych firm

TransparentWiele napisano o naszym narodzie kryzys przystępności mieszkań i nie bez powodu. Przystępność mieszkań jest coraz gorzej w całym kraju, ponieważ koszty nadal rosną zarówno dla rodzin o średnich, jak i niskich dochodach. Historie obfitują w wpływ na pracowników , zwłaszcza nauczyciele naszego kraju — zwrócenie bardzo potrzebnej uwagi na niefortunną rzeczywistość: Zbyt wielu nauczycieli nie może sobie pozwolić na życie tam, gdzie uczą .





W 2009, Grupa RBH przewidział rozwiązanie tego problemu: wielofunkcyjny osiedle w Newark w stanie New Jersey, gdzie nauczyciele mogliby sobie pozwolić na wygodne życie w pobliżu swojej pracy i gdzie szkoły — a nie biura — miałyby służyć jako główny najemca. Prawie 10 lat i dużo ciężkiej pracy później ta wizja stała się rzeczywistością. Otworzyliśmy Wioska nauczycieli stopniowo w latach 2013-2018, przy czym 203 lokale niedrogich mieszkań na wynajem dla pracowników sprzedawano wychowawcom. Obok znajdują się trzy szkoły, centrum edukacji wczesnoszkolnej i 14 sklepów detalicznych należących do lokalnych przedsiębiorców.



Wiele można by powiedzieć o ścieżce i pułapkach na drodze do tego celu, i rzeczywiście, otrzymaliśmy uznanie dla nasze starania zapewnić niedrogie mieszkania dla nauczycieli . Mniej jednak wiadomo o równie ważnym aspekcie Teachers Village: naszej misji wspierania lokalnych przedsiębiorców i budowania ekosystemu, który bezpośrednio przyniesie korzyści mieszkańcom Newark i właścicielom firm. To była, ku naszemu zaskoczeniu, najtrudniejsza część.



Trudna ścieżka dla lokalnego handlu w zabudowie śródmiejskiej

Chociaż niedrogie mieszkania są kluczowym aspektem naszej strategii rozwoju, staraliśmy się również stworzyć społeczność właścicieli małych firm, przedsiębiorców i mieszkańców, która mogłaby ułatwić dynamiczną, lokalnie służącą gospodarce. Deweloperzy ze śródmieścia w innych miastach zapewnili wyższe czynsze o przyciąganie sklepów wielkopowierzchniowych, franczyz lub outletów , ale RBH realizował strategię sprzedaży detalicznej, wyraźnie przyciągając lokalnych przedsiębiorczych najemców. Może to oznaczać małe firmy, które mają tylko jeden sklep lub restaurację w okolicy metra, lub początkujących właścicieli firm, którzy chcą zrealizować swoje marzenie o przyniesieniu pysznych babeczek lub kreatywnych programów fitness sąsiadom w centrum miasta.



To nie była prosta misja. W ciągu pierwszych trzech lat (od 2012 do 2015 r.) tylko pięciu detalistów z powodzeniem podpisało umowę najmu, zabudowało swoją powierzchnię i konsekwentnie płaciło czynsz. Koszty początkowe — projekt, pozwolenia, budowa i inne — okazały się zbyt wysokie dla większości najemców. Próbowaliśmy pomóc, proponując karencję w postaci obniżonego lub odroczonego czynszu, ale to nie wystarczyło, aby złagodzić ten ciężar.



Programy publiczne i prywatne mające na celu pomoc małym firmom nie oferowały odpowiednich produktów, aby wesprzeć tę brakującą średnią — małe firmy wymagające pożyczki o wartości większej niż 10 000 USD i pożyczki poniżej 1 miliona USD. Pomogliśmy kilkunastu lokalnym przedsiębiorcom w wypełnianiu dokumentów do różnych programów zachęt ekonomicznych – w tym Program pożyczkowy Small Business Administration (SBA) , do Jednostka Rozwoju Społeczności (CDE) pula pożyczek i programy pożyczkowe oferowane przez organizacje non-profit, uniwersytety i lokalne władze rozwoju gospodarczego — wszystko bez powodzenia. Wnioskodawcom albo brakowało odpowiedniego zabezpieczenia (dom, saldo rachunku bankowego), albo kredyty nie były na tyle duże, aby pokryć koszty wybudowania i umeblowania powierzchni.



Ostatecznie czas i wysiłek wymagany na prezentacje, spotkania i papierkową robotę odwracały uwagę od celu sprzedawców, jakim jest obsługa klientów i tworzenie wspaniałych miejsc w centrum miasta. Wiedzieliśmy, że musi istnieć inna strategia, więc szukaliśmy sposobów, aby wkroczyć tam, gdzie brakowało innych wsparcia.

Jak deweloperzy z centrum miasta mogą wspierać małe firmy

Zamiast zniechęcać się niepewną ścieżką do finansowania i utrzymania sprzedawców detalicznych, brokerzy detaliczni RBH nadal szukali zróżnicowanej mieszanki przedsiębiorców z lokalną wiedzą, powiązaniami ze społecznością i dużą motywacją.



Po trzech latach niepowodzeń, w 2015 r. RBH zdecydował się pozyskać dodatkowe finansowanie, aby samodzielnie ukończyć budowę obiektu handlowego, aby zmniejszyć obciążenie przystępności cenowej dla aspirujących najemców. Wykorzystaliśmy nasze fundusze kapitałowe i New Markets Tax Credit, aby zainwestować około 100 do 150 USD za metr kwadratowy w wykończenie powierzchni handlowych i współpracowaliśmy z naszym wewnętrznym personelem zarządzającym architekturą, finansami i budową, aby pomóc właścicielom sklepów w ich wizjach przestrzenie.



kiedy jest następne zaćmienie Słońca lub Księżyca?

Dzięki tym inwestycjom kolejnych dziewięciu detalistów podpisało umowy najmu w Teachers Village, w tym wyselekcjonowany bar z degustacją win, dentysta dziecięcy, szkoła tańca dla dzieci oraz studio fitness oferujące zajęcia dla mieszkańców i uczniów szkół w Village. Z 14 wszystkich naszych sklepów dziewięć jest obecnie zajętych, a pięć kolejnych podpisało umowy najmu. Przedsiębiorcy z Newark prowadzą 44% sklepów, 57% należy do kobiet, 64% do mniejszości, a 43% do mniejszości i kobiet.

Ważniejsze niż wypełnienie powierzchni handlowej jest zapewnienie, że odzwierciedla ona różnorodność, siłę i cechy społeczności Newark. Nasze wysiłki dostarczyły planu, w jaki sposób wspieramy lokalne małe firmy, szczególnie w modelu Wioski Nauczycielskiej do innych miast w całym kraju, w tym Hartford, Connecticut, Chicago, Atlanta i Miami. Mając przy stole odpowiednich partnerów społecznościowych, osiągamy sukces w rozwijaniu bardziej holistycznego podejścia do rozwoju.



Skalowanie rozwiązań w ciągle zmieniającej się gospodarce

Dziesięć lat po rozpoczęciu przez RBH projektu Teachers Village, szkoły i rezydencje są w pełni zajęte, z listą oczekujących na mieszkania. Wśród przedsiębiorców tworzy się prawdziwa społeczność, z których niektórzy również zdecydowali się zamieszkać w Wiosce Nauczycieli i posłać swoje dzieci do tamtejszych szkół. Nasze sukcesy tutaj umożliwiły nam skalowanie tego podejścia w całym kraju.



Nasz kraj boryka się z kryzysem przystępności, który dotyka mieszkania , małe perspektywy biznesowe i społeczności” ogólne samopoczucie . Ale w tym kryzysie kryje się szansa na innowacyjne rozwiązania. ten rozmowa na temat tanich mieszkań zmienia się , jak więcej społeczności wspierać projekty wielofunkcyjne o większej przystępności cenowej . Trendy zmieniają się również dla firm: pomimo obawy przed e-commerce wyprzedzanie tradycyjnych zakupów detalicznych, pozostaje silne pragnienie za różnorodność, wyjątkowość i lokalne znaczenie w handlu detalicznym w centrum miasta. Konsumenci chcą robić zakupy w kreatywnych sklepach, kontaktować się z dobrze poinformowanymi właścicielami sklepów i jednocześnie wspierać lokalnych przedsiębiorców.

Aby wywrzeć wpływ na tę ciągle zmieniającą się gospodarkę, deweloperzy i instytucje finansujące rozwój społeczności muszą rozpoznać te trendy, wysłuchać, czego chcą lokalne społeczności, firmy i konsumenci, oraz przeznaczyć środki na wspieranie ich aspiracji. Od tego zależą nasze miasta.